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Nue-propriété

Investissement en nue-propriété avec le cabinet OSCARIS

Investir dans l’immobilier et optimiser sa fiscalité

Principe général

Le principe est de dissocier la pleine propriété sur une durée de 15 à 20 ans en deux composantes :

  • L’usufruit (droit d’usage)
  • La nue-propriété (patrimoine)

La nue-propriété est acquise par l’investisseur et l’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel qui louera le bien à des ménages sous conditions de ressources.

Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de maîtriser les coûts et les aléas pour l’investisseur, tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.

Avantages

Le nu-propriétaire est bien le propriétaire du bien et voit son prix d’achat réduit du cumul des loyers (soit 30 à 50% de sa valeur en pleine propriété) sur la durée du démembrement. Pendant cette période, il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par le bailleur. Au terme des 15 à 20 ans, il devient pleinement propriétaire de l’appartement gratuitement et automatiquement et peut disposer librement du bien (le louer, le vendre, l’occuper,…).

Ainsi, que cela soit pour vous revendre le bien immobilier dans le but de vous constituer un capital ou pour y habiter, la nue propriété est excellent pour répondre à ces objectifs.

L’optimisation fiscale

  • La nue-propriété permet de capter dès l’achat, sous forme de réduction de prix, l’équivalent de 15 à 20 années de loyers totalement défiscalisés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
  • Économie sur les frais de notaire qui sont calculés sur la nue- propriété seulement.
  • Économie sur la taxe foncière qui est prise en charge par l’usufruitier pendant toute la période du démembrement temporaire, soit pendant 15 à 20 ans.
  • Non augmentation de l’Impôt sur la Fortune Immobilière tout en investissant en immobilier : tant que l’investisseur n’a pas récupéré la pleine propriété, la base taxable à l’IFI, pour ce bien, est neutralisée. Tout en se constituant un patrimoine immobilier et un complément de revenus à terme, l’investissement immobilier en nue-propriété, n’augmente pas la facture IFI.
  • Si vous réalisez votre investissement en nue-propriété au moyen d’un prêt immobilier, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers existants, ce qui permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux.

Bon à savoir

Il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété. Les montants d’investissement nécessaires sont moins importants que pour l’achat d’un bien immobilier. Retrouvez les informations sur les SCPI ici.

Au sein du cabinet OSCARIS, nous sélectionnons les biens en nue-propriété selon les critères suivants :

  • Localisation du bien : en effet, quel que soit l’investissement immobilier, l’emplacement est primordial
  • Comparatif des prix : il est primordial pour nous que vous achetiez un logement au bon prix. Il ne faut pas que le bien soit surcôté à l’achat afin de conserver le bénéfice de cette fiscalité avantageuse.
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