Cabinet OSCARIS
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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des organismes de placement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier pour le compte de ses associés.
La SCPI permet aux particuliers investisseurs qui acquièrent des parts de devenir associés et ainsi d’investir indirectement en immobilier qu’il soit résidentiel ou d’entreprises. Vous accédez à cette classe d’actifs avec des montants d’investissements très réduits par rapport à l’acquisition d’un bien en direct (investissement à partir de 2 000 euros).
Vous vous constituez un patrimoine diversifié sur le plan géographique, en utilisant éventuellement l’effet de levier du crédit, protégeant ainsi votre famille grâce à l’assurance décès du crédit.
La société de gestion s’occupe de collecter de l’argent auprès de particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier (changement de locataire, entretien, travaux, vente des biens immobiliers…) et redistribuer les loyers et les plus value à ses porteurs de parts, les « associés ». Les biens immobiliers détenus par ces sociétés peuvent être des murs de bureaux, des locaux commerciaux, des entrepôts, des murs de clinique… Le grand nombre d’actifs détenus par ces sociétés permet de mutualiser les risques liés à la location.
Le particulier investisseur qui acquiert des parts de SCPI perçoit donc des revenus fonciers en fonction du nombre de parts détenues. Il s’agit donc d’une façon d’investir dans l’immobilier sans aucune contrainte liée à la gestion et de générer des revenus complémentaires pour préparer sa retraite.
La fiscalité des loyers perçus par la détention de parts de SCPI va dépendre du mode de détention.
Détention directe ou pleine propriété : fiscalité des revenus fonciers. Si vous détenez de l’immobilier en direct, vous pourrez opter soit pour le régime micro-foncier avec un abattement de 30% sur les revenus soit pour le régime réel. Si vous ne détenez pas d’immobilier locatif, seul le régime réel sera possible. Dans le cadre d’un achat à crédit, les intérêts et les assurances de prêt seront déductibles.
L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété est fiscalement très avantageuse pour les particuliers imposés dans une tranche à minimum 30%. En effet, l’achat de la nue propriété vous permet d’acheter les parts moins chères qu’en pleine propriété. La décote appliquée à l’achat des parts de SCPI vous permet d’acquérir plus de parts qu’en pleine propriété.Votre capital au terme du démembrement est donc lui aussi majoré. Durant la période de démembrement (entre 10 et 20 ans généralement), vous ne percevez pas de loyers, vous n’êtes donc pas imposable. A l’échéance du démembrement, vous récupérez automatiquement l’usufruit et percevrez des revenus sur la pleine propriété. Cette solution peut être adaptée à des particuliers investisseurs qui ne souhaitent pas avoir de revenus immédiats et qui souhaite se constituer un capital de parts de SCPI et des revenus complémentaires pour préparer leur retraite.
L’acquisition de parts de SCPI peut se faire dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Dans ce cas, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique. Attention : les frais de gestion du contrat d’assurance vie auront un impact sur le rendement net des parts de SCPI.
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