Etape incontournable du montage de votre financement bancaire, l’assurance de prêt est souvent mal perçue des investisseurs, appréhendée comme un coût supplémentaire à l’acquisition sans vraiment savoir à quoi cela correspond.
Et généralement, par manque de temps et dans un souci d’avancer rapidement compte tenu des délais impartis (édition de l’offre de prêt à la suite de la signature du compromis, régularisation de l’acte authentique chez notaire etc.), l’étude approfondie du contrat d’assurance emprunteur passe à la trappe.
Pour autant, cette assurance présente de réels atouts d’un point de vue patrimonial, de la protection de la cellule familiale à l’optimisation fiscale.
Il est donc essentiel de bien comprendre l’enjeu de ce contrat d’assurance, mais également de payer un prix juste. Tour d’horizon sur les astuces qui vont vous permettre de réduire la facture.
1. Quelques rappels sur l’assurance emprunteur
Qu’est-ce qu’une assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur garantit la continuité du remboursement de votre crédit si, pour diverses raisons prévues au contrat, vous ne pouvez plus, momentanément ou définitivement, assurer le paiement de vos échéances de prêt.
Si elle est devenue une étape indispensable du prêt immobilier, l’assurance emprunteur n’est généralement pas exigée dans le cadre des autres crédits (notamment les prêts personnels, type crédit à la consommation).
A noter, qu’en théorie, l’assurance de prêt n’est pas obligatoire. Il est vrai qu’aucune disposition légale ne vous oblige à souscrire ce type de contrat pour obtenir un financement à crédit. Toutefois, dans la pratique, peu de partenaires bancaires acceptent aujourd’hui de vous prêter de l’argent sans ce contrat d’assurance attaché à l’emprunt.
A quoi sert-elle ?
Vous l’aurez compris, c’est avant tout la garantie pour la banque d’être remboursée, et ce, quoi qu’il arrive.
Mais l’assurance emprunteur vous protège également en cas de coup dur pouvant engendrer une baisse significative de vos revenus, notamment dans des situations d’invalidité, de perte d’emploi ou d’incapacité de travail mais aussi en cas de décès.
Ce contrat d’assurance est donc un excellent outil de prévoyance et de protection de la cellule familiale : c’est la certitude pour vous, lors d’un investissement immobilier à crédit, de protéger votre conjoint et vos enfants, en s’assurant de pouvoir leur transmettre un actif immobilier net de remboursement de crédit en cas d’aléas.
A contrario, si vous n’êtes pas couvert (ou mal couvert) par un contrat d’assurance emprunteur, le banquier peut vous contraindre à vendre votre bien immobilier pour se rembourser.
Il est donc primordial, au-delà d’opter pour un tel contrat d’assurance, de définir au mieux vos besoins afin de construire la protection la plus adaptée à votre situation personnelle.
Que couvre-t-elle ?
On retrouve principalement les garanties suivantes :
- Le décès : dans ce cas, l’assureur rembourse directement à la banque prêteuse le capital restant dû.
- La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : celle-ci se définit par un état de santé particulièrement grave, nécessitant l’intervention systématique d’un tiers pour assurer les gestes du quotidien (se laver, se déplacer, se nourrir etc.). Dans ce cas-là, et de la même façon que pour le décès, l’assureur rembourse à la banque le capital restant dû.
- L’Incapacité Temporaire Totale (ITT) correspondant à une phase temporaire d’inaptitude à l’exercice de l’activité professionnelle, ou tout autre activité permettant de générer un revenu. L’indemnisation dans ce cas précis peut être forfaitaire (le montant représente un pourcentage de l’échéance du crédit) ou indemnitaire (la somme versée est fonction de la baisse de revenu subie).
- L’Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) correspondant à une phase définitive d’inaptitude de toute activité pouvant procurer des revenus. Les échéances de prêt sont alors prises en charge, partiellement ou totalement. Le contrat peut également prévoir le versement intégral du capital restant dû.
- La perte d’emploi : cette garantie permet de se couvrir en cas de situation de licenciement, permettant généralement un report d’échéances jusqu’au terme de la période de chômage.
Combien coûte-t-elle ?
Le tarif d’une assurance emprunteur repose sur l’analyse de plusieurs critères.
En premier lieu, le montant emprunté et la durée envisagée du remboursement du crédit. Mais également de votre âge, de votre état de santé, de vos habitudes de vie (pour les personnes concernées, arrêter de fumer est bien la première astuce pour diminuer le coût de votre assurance, la surprime appliquée par certains assureurs étant significative), de vos activités sportives, de votre situation professionnelle etc.
Le tarif va également varier selon le choix des garanties souhaitées. Dans 99,9% des cas, la banque va vous imposer de vous couvrir sur deux garanties « obligatoires » : le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie. Plus vous allez ajouter de garanties, plus chère sera votre prime d’assurance.
En dernier lieu, le coût de la cotisation va dépendre des quotités d’assurance souhaitées. Si vous êtes deux emprunteurs, opter pour une couverture à 100% sur chaque tête pèsera plus lourd dans la balance qu’une répartition à 50/50.
Il est donc essentiel de bien dbéfinir vos besoins afin de payer un prix « juste ». Voici donc quelques astuces pour vous permettre de diminuer le coût de votre assurance emprunteur.
2. Négocier avec votre banquier
Cela parait peut-être évident, mais la première des actions à mener pour réduire le coût de votre assurance de prêt … c’est de négocier directement avec votre banquier !
Si vous avez déjà un crédit immobilier en cours, vous avez peut-être déjà pensé à renégocier le taux de votre crédit, mais avez-vous réfléchi à l’assurance emprunteur ?Votre banquier sait que vous pouvez certainement obtenir de meilleures conditions par le biais de la délégation d’assurance (voir-ci après), il peut donc être enclin à vous proposer un tarif plus intéressant afin de vous fidéliser.
En tout état de cause, qui ne tente rien …
3. Faire jouer la délégation d’assurance
C’est surement ce point en particulier qui va vous permet de réaliser une économie significative sur le coût de votre assurance emprunteur. Pourquoi ?
Petit retour en arrière. Vous avez souscrit un prêt immobilier, et votre banque vous a proposé automatiquement un contrat d’assurance lié au prêt ; condition sine qua none de l’obtention de votre crédit.
Ce contrat d’assurance proposé par votre banque est un contrat dit « de groupe ». Comme son nom l’indique, au sein d’un contrat groupe, les tarifs et garanties sont mutualisés et appliqués à tous les profils sans réelle distinction de votre situation personnelle.Autrement dit, ce n’est pas toujours la solution la plus pertinente, ni la moins chère d’ailleurs, car le tarif est davantage déterminé en fonction de votre âge et non pas de votre profil patrimonial.Pour faire simple, si vous présentez plus de risques que la moyenne, l’assurance de groupe est très certainement une bonne alternative.A contrario, si vous êtes jeunes et en bonne santé, le recours à un contrat individuel est préférable, les cotisations sont moins coûteuses car uniquement basées sur votre situation personnelle.
C’est en effet un contrat personnalisé pour lequel le tarif est établi en fonction de plusieurs critères qui vous sont propres : votre âge, mais aussi votre état de santé, votre situation professionnelle, vos activités sportives etc.
Et depuis 2010, la loi « Lagarde » portant réforme du crédit à la consommation offre la possibilité à tous les emprunteurs de choisir librement le contrat d’assurance lié au prêt : c’est la faculté de délégation du contrat d’assurance emprunteur auprès d’un autre organisme que votre banque.
Cette délégation d’assurance peut intervenir à tout moment avant la signature de l’offre de prêt, la seule condition étant de s’assurer sur la base des mêmes garanties que celles souhaitées par votre établissement prêteur.
Cerise sur le gâteau, pas de chantage possible : votre banque est dans l’obligation de maintenir les mêmes conditions de financement, quand bien même le contrat d’assurance n’est pas souscrit par son intermédiaire.
Précision : à noter également que, contrairement à l’assurance de groupe pour laquelle la cotisation est calculée sur le capital emprunté (donc fixe sur toute la période de remboursement), la prime mensuelle d’une assurance individuelle est calculée sur le capital restant dû (et diminue donc au fur et à mesure du remboursement du crédit).
S’il est donc tout à fait possible dans le cadre de la « loi Lagarde » de faire jouer une délégation d’assurance emprunteur avant la signature de votre offre de prêt, qu’en est-il des crédits en cours ? Soyez rassurés, il est tout à fait possible de changer d’assurance emprunteur en cours de route. Il convient alors de distinguer deux cas de figure :
- Vous avez signé votre offre de prêt au cours des 12 derniers mois : dans ce cas précis, c’est la « loi Hamon » qui prend le relai instaurant un droit de résiliation et de substitution du contrat d’assurance de prêt pendant les 12 premiers mois de votre crédit. Vous avez donc la possibilité, durant cette période, de résilier à tout moment votre contrat d’assurance actuel au profit d’un nouveau contrat à garanties équivalentes (et sous respect d’un préavis de 15 jours). Afin d’exercer ce droit, vous devez notifier cette résiliation à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard 15 jours avant la fin de la première année de votre contrat. Cette notification doit également s’accompagner des conditions particulières de votre nouveau contrat d’assurance. Votre assureur est dans l’obligation de vous communiquer son accord (ou refus le cas échéant) sous dix jours ouvrés. A noter qu’en cas de refus, la décision doit être motivée.
- Votre contrat de prêt a plus de 12 mois : instauré lors de la loi Sapin 2 en Février 2017, l’amendement « Bourquin » offre désormais la possibilité aux emprunteurs de résilier chaque année, à date d’anniversaire, leur contrat d’assurance emprunteur. Les modalités d’application sont sensiblement les mêmes qu’une substitution d’assurance dans le cadre de la loi Hamon, à l’exception du préavis à respecter de 2 mois avant la date d’échéance (dite date d’anniversaire) de votre contrat.
En synthèse : cette succession d’assouplissement symbolise une véritable révolution dans le monde de l’assurance emprunteur, offrant la possibilité à chacun de faire jouer la concurrence à tout moment et d’adapter son contrat dans le temps, au fur et à mesure de l’évolution des besoins.
Côté pratico-pratique, c’est désormais on ne peut plus simple. Nous disposons d’une offre 100% digitalisée pour la souscription et nous nous occupons de toutes les démarches à votre place .
4. S’assurer en fonction de vos besoins
Afin de réaliser des économies sur votre contrat d’assurance emprunteur, vous pouvez jouer sur deux principaux leviers :
Les garanties assurées
Nous l’avons souligné plus haut, la banque exige généralement une couverture sur deux principaux risques : le décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Pour le reste, il est essentiel d’analyser si des garanties complémentaires sont pertinentes en fonction de votre situation personnelle et professionnelle, mais également selon la nature de votre acquisition immobilière.
Si vous êtes travailleur indépendant, vous disposez probablement d’une assurance professionnelle adaptée, et la garantie « perte d’emploi » est sans doute peu judicieuse.
Idem si vous tirez principalement des revenus de votre patrimoine et non d’une activité salariée.
Si vous achetez un bien immobilier destiné à la location, la logique veut quant à elle que les garanties assurées soient allégées : en effet, ce sont les revenus locatifs qui vous permettent, en principe, de faire face aux mensualités (et non vos revenus d’activité professionnelle).
Le taux de couverture des emprunteurs
Si vous êtes seul emprunteur, il n’y a pas vraiment de sujet : la banque impose une couverture à 100% sur le crédit.
Dès lors que vous êtes deux emprunteurs, vous avez la possibilité de faire varier cette quotité d’assurance au profit :
- D’un décalage entre les co-emprunteurs, notamment en cas de fortes disparités de revenus (avec l’obligation toutefois de maintenir un taux de couverture minimum de 100%).
- D’un équilibre, soit 50% sur la tête de chaque emprunteur.
- D’une couverture maximale, on parle alors de « couverture à 200% » soit 100% sur chaque tête. En cas de décès de l’un des emprunteurs, le capital restant dû est intégralement soldé et le survivant n’a plus à supporter aucune charge de remboursement.
Inutile de préciser que cette dernière option, si elle apporte un niveau de couverture optimal, est également la plus chère. Elle doit donc s’étudier au cas par cas, et rappelons tout de même que dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, l’assurance emprunteur est déductible des revenus fonciers imposables (le surcoût peut donc être relatif !).
5. Penser au droit à l’oubli
Nous l’avons vu plus haut, le tarif d’une assurance de prêt est notamment déterminé en fonction de votre état de santé. Obtenir une telle assurance lorsque l’on est atteint d’une pathologie lourde est donc un vrai parcours du combattant.
Depuis Septembre 2015, les démarches sont facilitées pour ces personnes au travers de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé en Santé), et plus encore depuis 2017 avec l’apparition du droit à l’oubli.
Cette nouvelle disposition de la convention AERAS a pour objectif d’instaurer plus d’équité en mettant fin aux discriminations envers les personnes présentant un risque de santé du fait de pathologies passées (surprime, exclusion de certaines garanties, refus pur et simple d’assurance ) en leur permettant de ne pas déclarer ces anciennes pathologies.
Depuis le 1er Septembre 2020, deux cas de figure sont prévus à la convention :
- Vous avez été diagnostiqué avant vos 21 ans et le protocole de soins est fini depuis 5 ans sans aucune rechute constatée.
- Vous avez été diagnostiqué après vos 21 ans et le protocole thérapeutique est terminé depuis 10 ans sans aucune rechute constatée.
Concernant les pathologies concernées, la liste s’est étoffée au fur et à mesure du temps. Elle concerne principalement les maladies cancéreuses, mais aussi l’hépatite C, le VIH etc. Vous pouvez retrouver la Grille de Référence AERAS (GRA) sur le site aeras-infos.fr.
A noter que la part du financement faisant l’objet de cette convention ne peut excéder 320 000 €, et le contrat d’assurance doit arriver à échéance avant votre 71ème anniversaire.
6. Et recommencer chaque année
Vous avez peut-être déjà le réflexe de renégocier, chaque année, certains de vos contrats comme votre assurance auto ou habitation. Mais combien d’entre nous pense à rediscuter les conditions de l’assurance emprunteur ?
Et puisque cette possibilité est désormais accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’ancienneté de votre contrat, vous n’avez aucune raison de ne pas en profiter !
Pensez également à faire jouer la concurrence, en réalisant plusieurs devis auprès de différents organismes d’assurance. Afin de pouvoir comparer ce qui est comparable, veiller à demander une tarification sur des garanties équivalentes. Attention également aux fameuses « petites lignes » qui peuvent prévoir certaines exclusions, pouvant se révéler dans le temps lourdes de conséquences.
Puisqu’il n’est pas aisé de réaliser ce type de comparatif, nous vous invitons à la plus grande vigilance et à vous rapprocher d’un professionnel de la gestion de patrimoine afin de vous accompagner dans votre projet.
Conclusion
Etape clé du crédit immobilier, le contrat d’assurance emprunteur doit être analysé avec soin.
Si nous avons mis en évidence, à travers cet article, les principales astuces vous permettant de réduire le coût de ce poste dans votre financement immobilier, nous avons également souligné l’importance et l’utilité de ce type de contrat en tant qu’outil de prévoyance et de protection de la cellule familiale.
Le monde de l’assurance de prêt a fondamentalement évolué ces dernières années, offrant toujours plus de souplesse et de liberté aux emprunteurs. C’est le moment de faire le point !
