Le statut de loueur en meublé non professionnel, est le dispositif de défiscalisation immobilière par excellence et surtout un remarquable support de complément de retraite. En effet, grâce à ses nombreux avantages il vous permettra de générer des revenus exonérés d’impôts tout en devenant propriétaire d’un bien immobilier. Au palmarès de ses avantages : récupération de la TVA, gestion locative assurée par un professionnel, avantage fiscal et donc exonération / réduction d’impôt sur le revenu, mais pas seulement…
1. Le principe du LMNP
Si vous n’avez encore jamais entendu parler du statut de loueur en meublé non professionnel ne vous inquiétez pas car le principe de ce mécanisme est extrêmement simple, il s’agit :
- d’acquérir un bien immobilier meublé ou non
- de le meubler si nécessaire
- de le mettre en location en tant que meublé
Vous êtes alors en location meublée, ce qui signifie qu’il est impératif que le logement comprenne mobiliers et équipements adaptés à la vie courante : mobilier courant (table, chaise, lampes etc) cuisine équipée, literie, salle de bains fonctionnelle, etc.
S’il vous est possible d’acquérir un bien immobilier « classique » et de le transformer en location meublée, en y rajoutant des meubles, sachez toutefois qu’il existe des résidences dites de services qui permettent de réaliser un investissement non seulement clé en mains mais avec surtout à la clé un bail commercial.
Les résidences de services sont :
- les résidences étudiantes
- les résidences d’affaires
- les résidences Senior (EHPAD ou non médicalisées)
- les résidences de tourisme
2. Les régimes d’imposition
Les revenus locatifs issus des locations meublées doivent obligatoirement entrer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, BIC (et non en revenus fonciers). Ainsi, vous pourrez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel et le régime forfaitaire ou micro-BIC.
► Le régime forfaitaire ou micro-BIC
Il va s’appliquer lorsque le montant de vos recettes annuelles ne dépasse pas 32 100 €. Vous pourrez alors bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes, mais vous ne pourrez pas créer de déficits. Le régime fiscal micro-BIC est plus intéressant que le régime réel grâce à ses obligations déclaratives allégées.
► Le régime réel
Il va s’appliquer lorsque le montant de vos recettes dépasse 32 100 € ou bien, dans le cas où ces dernières sont inférieures à cette somme, sous simple demande auprès du fisc. Vous pourrez alors déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges, intérêts d’emprunts ou frais de gestion, ainsi que vos amortissements ce qui vous permettra de réduire vos impôts.
3. Les avantages du LMNP
Le principal avantage du statut des loueurs en meublé non professionnel provient de la catégorie des revenus perçus, BIC, qui va générer une comptabilité intéressante. En effet, vous pourrez ainsi :
- récupérer la TVA
- amortir votre bien
- créer des revenus peu ou pas imposés
Voici donc tous les avantages qu’est en mesure de vous apporter le statut LMNP lors d’un investissement locatif :
► Récupération de la TVA
Le statut LMNP vous « donnant » le statut de commerçant il vous sera donc possible de récupérer la totalité de la TVA du logement, soit 20%, et ce, en une seule fois, six mois après la première mise en location.
Toutefois, pour procéder à cette récupération, votre résidence devra proposer 4 services au minimum. Exemple :
- accueil
- entretien des locaux
- fourniture de linge
- petit-déjeuner
- cafétéria ou restauration
- etc.
► Amortissement de votre bien
Les amortissements sont semblables aux charges déductibles des revenus. Ainsi, ils ne pourront pas créer un déficit ou un gain sur les revenus globaux mais, dans la mesure où les amortissements de l’année sont supérieurs au résultat annuel d’exploitation, ils seront alors reportables sur les années suivantes.
Grâce au statut LMNP vous pouvez amortir la totalité de votre investissement sur 30 ans (pour l’immobilier) et 7 ans pour les meubles tout en déduisant les charges et les intérêts d’emprunts.
► Réduction d’impôts
Grâce à la loi Censi-Bouvard qui est adossée au statut LMNP, tout investissement dans une résidence de services neuve permet une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 11% étalés sur 9 ans par parts égales. Pour bénéficier de cette réduction, il vous faudra vous engager à louer votre bien pendant une durée minimum de 9 ans.
A savoir qu’en cas de vente, les biens loués en LMNP sont totalement exonérés d’impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention. Il en est de même pour les prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
► Délégation de la gestion locative
Autre avantage : lors d’un investissement locatif en LMNP, la gestion locative de votre bien immobilier sera prise en charge par une société d’exploitation professionnelle. Ainsi, par le biais d’un bail commercial de 9 à 11 ans, votre gestionnaire s’engage à vous verser vos loyers et à prendre en charge tous les éléments touchant à l’activité de location.
► Simplicité du statut
Souvent perçu comme un statut lourd voire compliqué sur le plan administratif, sachez que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est administrativement très simple. Pensez toutefois à vous faire conseiller et accompagner par un expert comptable pour la déclaration de revenus BIC qui est en revanche, est un peu particulière (notamment en ce qui concerne la pondération de l’amortissement du bien).
Conclusion
Comme vous avez pu en prendre conscience tout au long de ce guide, le statut LMNP est en mesure de vous faire bénéficier d’une fiscalité attractive mais pas seulement… En effet, outre les avantages fiscaux vous pourrez également profiter de la « simplicité » du dispositif à savoir, aucune contrainte de gestion locative, comptabilité quasi-inexistante, etc. Le statut LMNP est donc un dispositif qui saura s’adapter à vos différents objectifs : défiscalisation, préparation de votre retraite ou encore constitution d’un patrimoine immobilier.
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