Le crédit immobilier est un outil essentiel à la constitution du patrimoine des ménages français. En effet, il est rare d’avoir les fonds nécessaires en totalité. Et quand bien même, parfois le recours au financement est attractif, comme dans le contexte actuel de taux historiquement bas.
Que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou du locatif, l’étape du financement est cruciale dans votre stratégie.
Bien souvent, la question du taux d’intérêt est centrale chez nos clients. Cependant, il est nécessaire de prendre du recul pour négocier les critères importants dans vos projets ; pour le locatif par exemple, le remboursement anticipé et les possibles indemnités appliquées si vous n’allez pas au bout du prêt et que vous revendez plus tôt.
C’est dans ce cadre que nous allons aborder la question de l’assurance emprunteur ou assurance décès invalidité (ADI). Première chose, elle n’est pas obligatoire mais exigée pour pouvoir souscrire un crédit immobilier : que ce soit un prêt amortissable, in fine, avec ou sans apport et quelle que soit la durée. Du coup, c’est un paramètre qu’il faut nécessairement prendre en compte.
C’est avant tout un levier de protection. En cas d’aléas en cours de vie du crédit (décès, invalidité, etc.), votre assurance rembourse le crédit à hauteur de la quotité choisie (pourcentage de la valeur de bien). Ce coût complémentaire doit vous sensibiliser à son importance. L’évolution de la législation ces dernières années va dans ce sens et c’est tout le sujet de ce guide.
Quel est le contexte qui a favorisé les différentes lois concernant l’assurance emprunteur ?
Pourquoi l’Etat a-t-il voulu ouvrir à la concurrence cet élément fondamental du crédit immobilier ? Quels sont les conséquences déjà visibles sur vos conditions ? Que contient l’amendement Bourquin et qu’apporte-t-il pour vous emprunteur ? Et comment faire concrètement pour profiter de cette loi ?
Nous verrons ensemble à quel point l’évolution réglementaire implique un changement dans la considération que vous devez porter au coût de l’assurance-crédit.
1. L’assurance emprunteur : c’est quoi ?
1. Une assurance emprunteur : pourquoi faire ?
Elle garantit différents risques sur la personne de l’emprunteur : le décès, l’invalidité, l’incapacité, voire le chômage.
C’est donc à la fois une garantie pour l’emprunteur ou pour ses héritiers : elle prend en charge les risques qui auraient pour conséquence une perte de revenus de l’emprunteur.
C’est également une garantie pour le prêteur puisque cette assurance permet en cas de survenance d’un risque garanti le remboursement du prêt (totalement / partiellement et/ou définitivement / temporairement).
Pour être complet et synthétique à la fois, penchons-nous sur les différentes garanties et leurs utilités si un événement garanti survient. En cas de décès ou d’invalidité totale (3ème catégorie), elles offrent un remboursement du prêt selon le capital restant dû à la banque ainsi que la quotité choisie (pourcentage de la valeur du bien assuré).
Ce sont les garanties minimales que peuvent contenir votre assurance. Voyons celles complémentaires maintenant :
- En cas d’invalidité permanente de travail comprise à partir de 33% (soit catégorie 1 ou 2) : paiement d’un pourcentage des nsualités du prêt selon le taux d’invalidité
- Incapacité temporaire totale : paiement des échéances (tout ou partie) pendant la durée d’incapacité
- Perte d’emploi : paiement des échéances (tout ou partie) selon les indemnités reçues, si c’était bien un CDI, l’ancienneté notamment
En clair, nous voyons toute l’importance de telles dispositions dans votre structuration de crédit. Que ce soit pour votre résidence principale ou pour du locatif, vous devez prendre conscience de l’extrême degré de protection (notamment familial) de telles dispositions.
2. Quel est son coût ?
Cette couverture n’est pas gratuite et son coût dépend de différents facteurs. Elle varie selon :
- Le montant à garantir
- Les personnes à assurer : selon leur âge, leur état de santé et antécédents, la situation professionnelle ou les sports pratiqués. Par exemple, un pompier augmente son risque de probabilité d’un incident tout comme celui qui fume ou qui fait de la chutlibre. Le coût est donc augmenté mais le risque est couvert
- L’assureur : et c’est dans cette mise en concurrence que la loi Bourquin prend tout son sens
Pour compléter le paragraphe précédent, plus vous couvrez de risques, plus le coût est important bien évidemment. C’est ce coût, et surtout la marge faite par les assureurs, qui est visée depuis 2010 pat la loi Lagarde. Le législateur avait alors estimé que les contrats étaient trop « gourmands ». Impression trop souvent renforcée par le manque d’informations auprès des emprunteurs et par l’absence d’une concurrence claire sur le marché.
2. L’évolution réglementaire : sa chronologie et son sens.
En lien avec le coût relatif au choix de l’assureur, l’Etat a ouvert le champ des possibles pour les emprunteurs. C’est donc une opportunité d’avoir de meilleures conditions tarifaires pour des garanties équivalentes.
Avant 2010, vous deviez souscrire à l’assurance groupe de la banque qui vous finançait. C’est un contrat d’assurance collectif négocié par un établissement financier auprès d’un assureur pour le compte de ses clients.
1. La loi Lagarde de juillet 2010 :
Depuis cette loi, la délégation d’assurance a été rendu possible. Concrètement, la loi Lagarde vous donne la possibilité de substituer l’assurance de votre choix à l’assurance groupe. La banque ne peut pas refuser cette substitution dès lors que le contrat présente un niveau de garanties équivalent au contrat de groupe.
La délégation est un contrat d’assurance emprunteur sur mesure. Le profil de l’emprunteur est examiné au cas par cas. Le calcul du coût de l’assurance prend en compte l’ensemble du profil de l’emprunteur. Les contrats d’assurance individuelle sont généralement moins onéreux que les contrats de groupe, surtout lorsque les emprunteurs sont jeunes et ne présentent pas de risques particuliers. Car dans un contrat collectif bancaire, la banque négocie auprès d’un assureur pour l’ensemble de ses clients. Il en résulte une mutualisation des risques où ceux ayant le moins de risques compensent pour ceux qui en ont plus.
Et c’est la principale motivation de ce texte : la mise en concurrence pour diminuer le coût inhérent à ces garanties. Car les échéances d’assurances pouvaient être très élevées et particulièrement chères. Par exemple, pour un prêt de 20 ans pour un montant de 200 000€ avec un taux d’assurance à 0,3%, le coût total pouvait atteindre 12 000€.
2. La loi Hamon du 17 mars 2014
Elle complète et précise la loi Lagarde. En l’occurrence, elle rend possible la résiliation de l’assurance emprunteur souscrite à condition de présenter un contrat d’assurance emprunteur comportant un niveau de garanties équivalent.
Cette faculté peut être exercée à tout moment pendant les douze premiers mois suivants la souscription. Toute décision de refus du prêteur doit également être motivée désormais, c’est-à-dire justifiée. C’est le principe de couverture équivalente qui prévaut.
3. La loi Bourquin : quel intérêt et comment en profiter ?
Elle est récente car elle date du 21 février 2017. Elle a été votée dans le cadre plus global de la loi Sapin 2. Dans la continuité des deux précédentes lois (Lagarde et Hamon), la loi Bourquin étend la faculté de résiliation après la première année.
1. Pourquoi ?
Le sénateur Bourquin estime également que les marges faites par les banques et assurances étaient surdimensionnées. Force est de constater que les effets des textes précédents ont porté leurs fruits ; les tarifs ayant baissé selon une étude du Comité Consultatif du Secteur Financier. Cette diminution n’est pas anecdotique puisqu’elle serait comprise entre -8 et -20%.
Toutefois, avant cet amendement, ceux ayant réalisé un prêt qui date de plus d’un an étaient exclus de cette renégociation. Donc, pour accentuer cette concurrence, il est possible de résilier son assurance groupe (ou individuel d’ailleurs ) à date anniversaire. Et pour inclure tous les emprunteurs, les crédits souscrits avant cette loi sont également concernés (sinon cela n’aurait pas de sens me direz-vous !).
2. Comment ?
En définitive, le principe est simple : vous disposez chaque année du droit de changer d’assurance à date anniversaire. Mais comment faire ?
Il faut d’abord préciser la date anniversaire : début du prêt, signature du contrat, etc. A défaut, la date du début de prêt prévaut. Toutefois, vous pouvez choisir la date de souscription en accord avec la banque.
Dans cette chronologie, l’établissement préteur a un devoir d’information sur le droit à la résiliation. En effet, l’emprunteur choisit encore trop souvent l’assurance groupe par manque d’information. De ce fait, chaque année, vous devez recevoir une communication sur votre possibilité de choisir un autre contrat.
3. Les conditions
Vous avez une fenêtre de tir de deux mois avant la date anniversaire pour signifier à votre banque votre volonté de changer pour une délégation. Cela veut dire que votre notification de résiliation doit se faire dans ce laps de temps.
Dans la forme vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce courrier, vous devez fournir les conditions du nouveau contrat pour établir l’équivalence de garanties. Nous les avons abordées plus haut ; il est impératif que les risques assurés soient les mêmes a minima que le contrat groupe.
Pour exemple, si vous êtes couvert pour le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ainsi que pour une incapacité permanente et totale de travail, vous ne pourrez pas proposer une délégation de contrat sans l’une de ces couvertures.
A contrario, vous pouvez ajouter une garantie, surtout si cela vous coûte aussi cher voire moins.
4. La négociation
C’est là que le bât blesse. En toute logique, les banques défendent leurs positions et leurs produits. Les coûts ont globalement diminué depuis 2010 pour les assurances groupes.
Cependant, votre intérêt économique va dans le sens de la délégation surtout lorsque les risques à assurer sont « classiques » via un questionnaire de santé sans antécédents.
Même si ce n’est pas forcément dans les clous, nombreux de nos clients se voient imposer l’assurance maison pour « bloquer » le taux d’intérêt du prêt. Plutôt que la confrontation, dans l’hypothèse de conditions de crédit optimales, profitez de la renonciation via la loi Hamon dans la première année. Et si vous avez « oublié », la loi Bourquin est là pour vous permettre de choisir le meilleur contrat pour vous.
5. Evolution législative
Et comme nous sommes dans l’actualité, la commission spéciale de l’Assemblée Nationale a adopté un nouvel amendement. Celui-ci permet à l’emprunteur de résilier son contrat d’assurance à tout moment !
Notre métier nous impose d’être toujours « sur le pont ». En l’occurrence, cet amendement date du 17 septembre 2020. Le but est de rendre possible un changement de contrat d’assurance à tout moment quelle que soit l’année en cours de votre crédit.
La validation de ce texte s’est faite à partir du 28 septembre dans le cadre du projet de loi pour l’Accélération et La Simplification de l’Action Publique (ASAP). La motivation est la difficulté constatée auprès des banques de faire valoir ce droit en temps et en heure. Selon l’ACPR (l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution), certains établissements « répondent que très tardivement ».
Conclusion
En soit, cet amendement Bourquin va dans une dynamique législative plus globale de sensibilisation de l’emprunteur sur l’importance de cette assurance.
En effet, c’est dans votre intérêt et l’intérêt de votre famille de protéger votre investissement dans le temps.
Grace à cette évolution de la loi, et à ses précédentes, il y a eu une prise de conscience à ce sujet des emprunteurs et ce guide est là pour la renforcer. Car cela peut représenter plusieurs milliers d’euros en votre faveur. Les banques ont maintenant baissé leurs tarifs mais comme pour votre mutuelle, ou vos divers abonnements, vous devez régulièrement faire valoir vos droits et profiter d’une législation qui va en votre faveur.
